투자 공부를 하지 않고 사는 사람들은
백원기 님의 저서 2권을 읽으니 이분이 수많은 투자자들에게 영향을 주었구나 라는 것을 느낄 수 있었다. 본인도 추천사에서 밝혔듯이 복부인/원흥 김유라 님도 백원기 님의 영향을 많이 받은 것 같다. [나는 마트 대신 부동산에 간다] 라는 본인의 저서도 백원기 님의 투자 원칙을 근간으로 하고 있는데 아줌마들이 좀 더 쉽게 이해하도록 눈높이를 낮추어 김유라 식의 언어로 풀어준 것 같다.
공격적인 투자로 다니기 싫은 직장을 때려치고 경제적 자유를 이루고 여유로운 삶을 살아라가 아닌 기왕이면 적성에 맞는 일을 찾아 꾸준히 근로를 하는 동시에 남는 20%의 시간과 노력을 소형주거용 수익형 부동산 투자에 꾸준히 투자하여 노후를 대비하라는 메세지를 주신다. '성공한 부동산 투자자' 가 되는 것을 목표로 삼지 말고 내가 가진 재능을 발견하여 나의 가치와 전문성을 높이는 일에 더 힘을 쏟아야하고 부동산 투자는 남는 힘으로 안정성있는 방법으로 추구하라고 하신다. 그래서 과도한 대출로 내 삶의 근간이 흔들리는 방식은 취하지 않으며 몇 번의 수익을 맛보았다고 해서 성급하게 전업투자자로 전향해서는 안된다고 한다.
부동산 투자라는 돈 벌 수 있는 새로운 방법을 처음으로 알게 된 후, 매 달 여유로운 생활비가 나오는 파이프라인을 마련하여 하기 싫은 본업을 관두고 여기저기 여행 삼아 임장을 다니는 재미있는 삶을 살 날이 곧 올 거라는 착각에 빠져있던 날들이 있었다. 하루 빨리 그런 날을 맞이하고 싶어서 단타 위주 공격적인 투자법 위주로 접하게 되었다. 특히, 경매를 먼저 배우게 되면 사고 팔고 사고 팔고를 단기간에 수차례 반복하여 투자금을 늘리고, 보다 더 큰 물건에 투자할 수 있게 되는 패턴을 배우게 된다. 이러한 패턴으로 단기간에 눈에 띄는 결실을 이룬 성공사례들을 반복적으로 접하다보면 나도 똑같이 될 수 있다는 희망이 생기는 동시에 왜 나는 하루 빨리 거기까지 도달하지 못하는가에 대한 조급함을 동시에 느끼게 되어 정신적으로 피폐해지게 된다.
그 시기를 지나서인지 백원기님의 투자법이 더 와닿는 것 같다. 초기에 경매에 빠져있던 시절이었으면 "2년을 언제 기다려! 빨리빨리 팔아서 당장 돈을 만져봐야지 무슨 소리야!" 하며 설렁설렁 넘겼을 페이지들이 한 줄 한 줄 가슴에 사무치는 걸 보면 말이다. ㅋㅋㅋ평생 안 팔 물건들만을 산다니 안전한 물건일 수 밖에 없다. 이 시기에 백원기 님의 책을 만나 투자를 하는 근본적인 이유나 목적 등 과 같은 인생에 있어 보다 더 중요한 요소들에 대해 생각하는 기회를 얻게 된 것 같다. 책이 절판된 뒤 중고책 값이 급등하고 불법사본이 돌아다녔다더니 레전드라 불리는데는 다 이유가 있었다.
*2003년 저자 개인의 경제적 고난을 통해 투자의 본질을 이해하게 됨. 핵심은 임대수요가 많은 지역의 소형 주거용 부동산을 꾸준히 매입하는 것. 팔지도 않고 대출 받지도 않고 꾸준히 20년 이상 이를 지속. 소형 부동산을 전세 끼고 매입하는 식으로 부동산에 투자를 한다면, 연 평균 10%의 가격 상승과 전세 상승분을 얻을 수 있다.
*사업이나 임대업 시, 돈을 버는 것을 최우선 목표로 삼으면 판단력이 흐려져서 원가 절감을 위해 질 나쁜 재료를 쓰고 형편없는 서비스를 제공하며 어려울 땐 사채까지 쓰게 된다. 고객을 만족시키고 원가를 절감하면서도 품질을 향상시킬 수 있는 아이디어와 전문성이 확보되면 경기의 좋고 나쁨에 영향을 받지 않고 현재 뿐 아니라 미래 시장에서도 이길 수 있게 사업을 운영할 수 있다.
*단지 돈을 벌기 위해서 사업을 해서는 안된다. 적성에 맞는 일을 하면서 돈을 모아 안전한 투자를 반복하는 것이 보다 안전하고 현명한 길이다.
*은퇴하기 전까지 매년 저축한 돈을 월세나 현금흐름을 취할 수 있는 자산으로 반복적으로 바꿔야한다. 근로소득이 끊길 때 까지 계속 투자해야한다. 그 기간 안에 자본소득이 근로소득을 앞지르도록 만들어야하고 내 직장이 없어진다고 해도 내게 꾸준히 수입을 줄 수 있는 나무를 심어야한다.
*투자를 통해 반드시 물가상승률을 능가하는 수익을 올려야한다. 수익형 부동산은 물가상승률을 방어할 수 있다. 대출을 받지 않고 내가 가진 자금 범위에서 전세를 낀 채 주택을 구입한 후 차츰 전세를 월세로 바꾸어나가는 것이 현명한 전략이다.
*경제적으로 준비되지 않는 사람에게 생명 연장은 재앙이다. 노후를 위한 안정적인 투자처는 임대수익을 얻을 수 있는 부동산이다. 따라서 일을 하는 동안에 착실히 돈을 모아 1-2년 마다 소형 주거용 부동산을 1채씩 구입하길 권한다.
*주식투자 방법-매달 수입 중 생활비를 제외한 나머지 돈으로 꾸준히 우리나라의 최고 우량주를 사는 것이다. 절대 매도하지 않고 '어찌됐든 은행 이자보다는 낫겠지' 하면서 지속적으로 사서 모으는 것이다. 이러한 방식으로 경기가 좋든 나쁘든 주식이 오르든 내리든 흔들리지않고 대출없이 내 돈으로만 블루칩을 사 모으는 건 필승의 방법이 된다.
또는, 인텍스펀드에 투자하라. 종합주가지수가 많이 낮아질 때 주식을 사고 주식 시장이 활황일 때 팔면 된다. 아주 쉽고 간단하고 안전한 주식투자 방법이다.
*부동산과 인구의 관계에 있어서 중요한 것은 인구의 감소가 아니라 인구의 이동이다. 어떤 상황에서든 인구가 늘어나는 지역은 반드시 있다. 좋은 일자리가 있는 곳에는 인구가 모이며, 일자리의 평균연봉이 얼마인지에 따라 그 지역의 주택 가격이 달라진다. 고액연봉을 주는 대기업이 위치한 지역의 부동산 가격은 하락하지 않는다. 돈을 많이 버는 사람일수록 시간을 중요하게 여기므로 그들이 출퇴근에 2-3시간을 쓰지는 않는다.
*자본주의 사회에 살면서 재테크를 모르는 것이 자랑인가요?
*빈부의 격차는 투자지식의 격차 : 자본주의 사회는 몸으로 일해서 돈을 버는 것이 아니라, 머리로 돈을 벌어야 한다. 쉬는 날 없이 열심히 일했는데~ 라고 억울해 할 필요없다. 세상은 이미 지식 사회가 되었다.
*부동산 투자를 위해 여러 금융권에서 대출을 받는 것은 매우 위험하다. 꼭 대출을 받아야한다면 단 1건 이하로 받자. 1997년 imf 나 2008년 리먼 사태 같은 위기가 닥치면 갑자기 금리가 오른다. 너무 많은 대출은 이자를 감당할 수 없는 상황으로 몰아갈 수 있다. 따라서 대출을 받지 않고 꾸준히 1-2년에 1채씩 매입하는 것이 가장 안전하게 자산을 늘리는 방법이다.
*한 지역 부동산에 대한 호재는 매우 작은 기사나 간략한 뉴스로 스치듯 다뤄진다. 이 때 투자자는 상상을 해야한다. 그 변화가 앞으로 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지 어떤 영향을 미칠지 분석하고 상상해보라. 부동산 정보는 신문과 책 온라인상에 있지만 해답은 현장에 있다. (1년에 부동산중개소 100곳을 방문하겠다는 목표를 설정하라.)
*은행 금리를 능가할 수 있는 수익을 가져오면서 지금 오르고 있는 곳이 아닌, 현재 저평가된 곳에 투자하는 것이 정답이다.
*현명한 투자자는 동일한 현상에서 기회를 찾는다. 동일한 현상에서 이면의 속성을 파악한다. 그 현상들을 자신에게 유리하게 재해석하는 것만이 투자자의 바른 자세이다.
*은행은 돈이 넘칠 때는 고객에게 쉽게 대출을 해주다가도 조금만 위험해지만 가산금리를 적용하여 재출금리를 오리거나 고객으로부터 돈을 회수한다. 따라서 대출은 신중히 이용해야한다.
*정말 돈이 필요할 때가 아니면 절대 팔지 않겠다는 각오를 해야 평생 보유 할 수 있는 부동산을 구입하게 된다. 부동산 가격은 계단 모양으로 오른다. 완만한 하락 내지는 수평을 이루다가 어느순간 급격히 오른다. 장기 보유하는 자가 승리하는 이유이다. 부동산을 장기 보유하기 위해서라도 대출을 받지 않거나 감당할 수 있을 정도의 대출만 받아서 소액으로 투자하는 것이 옳다. 매입한 후에는 잊는거다. 시간이 지나면서 큰 변화가 일어난다. 용도변경 보상 재개발 재건축 리모델링 도로확장 등 혹, 이렇다 할 눈에 뛰는 변화가 일어나지 않는 다고 해도 부동산의 속성상 물가상승률보다 더 크게 가격이 상승한다는 것은 분명하다. 부동산은 장기적으로 보고 보유해야 수익이 커진다.
*성공적인 인생을 살아가는 데 있어서 중요한 것 중 하나는, 자신의 직업에 충실히 임하여 자신이 좋아하고 잘하는 일에서 전문가가 되는 것이다. 이것이 부자가 되는 첫걸음이다. 먼저 하고 있는 일을 열심히 하면서 그 분야에서 전문가가 되어 나의 몸값을 올리는 것이 우선이 되어야 한다.
자신을 행복하게 만드는 일을 찾고, 하고 있는 일과 그 분야에서 1인자가 되는 것을 목표로 하라. 그리고 남는 20퍼센트의 시간과 노력을 경제 공부와 투자 공부에 할애하면서 기회가 생길 때 마다 현금을 부동산 자산으로 바꾸는 일을 반복하는 것이 최고의 재테크이다.
*투자 당시 지역분석으로 각종 리스크를 조사한 뒤 투자했다고 해도, 매년 그 지역이 어떻게 변하고 있는지 새로운 이슈는 무엇인지 등을 수시로 체크해야한다. 가장 중요한 것은 인구변동이다. 그 지역에 직장인의 수요가 늘어나는지 줄어드는지 새로운 아파트 분양으로 인구가 늘어나는지 등을 살펴야한다. 아차 하는 사이에, 가격을 내려도 거래가 되지 않는 최악의 상황이 올수도 있다.-내가 투자한 지역을 지속적으로 모니터링 하기.
*좋은 부동산은 이를 대체할 수 있는 다른 물건이 생길 수 없는 특징이 있다. 고가의 명품이나 자동차는 또 만들 수 있지만 핵심입지의 부동산은 그 위치보다 더 좋은 곳에 비슷한 물건을 지을 수가 없다. 대체불가다.
* 남편이 대기업 산업단지에서 근무하면 아내는 아이들의 교육 때문에 인근에서 가장 큰 도시에서 살고 싶어한다. 서울이나 수도권이 아닌 지방이라고 해도 그 지역에 좋은 직장이 들어서게 되면 자연스럽게 인구가 유입된다. 소형 주택에 대한 수요는 늘어날 수 밖에 없고 주변에 신축아파트가 더 들어서도 구축도 신축가격의 80프로 까지 따라올라가게 된다. 대기업들이 지방 특정도시에 투자를 했다는 소식이 들리면 그 주변에 학교 유치원 병원 등 생활편의시설이 잘 갖추어진 지역을 찾아 소형주택에 투자해야한다.
*단점을 상쇄하는 장점이 있는 지역은 투자가능하다. 지하철이나 산업단지가 없어도 대학교 주변이라 임대수요가 꾸준한 곳이 있다면 투자가능하다.
*안양이 핫한 이유는 제2의 테헤란로라고 불리는 가산디지털단지 역까지 불과 5정거장.
*백원기 투자원칙: 역세권, 소형, 방2개, 대도시, 높은 전세가율. 소형아파트>빌라>오피스텔 -대지지분 때문.
*투자처 정하는 방법: 지도를 벽에 붙이고 강남역을 중심으로 노원력을 끝점으로 하여 원을 그리고 강남역과 가까운 쪽이 투자가치가 높다. 신분당선이 생긴 후 휀만한 강북보다 분당이 강남역과 가까워졌다.
지도에 중요지점을 그리고 이를 기준으로 원을 그리는 것은 투자처 지정에 유용한 방법. 기본원리는 핵심 지역과 같은 거리에 있는 부동산은 동일한 가치를 가진다는 것. 예를 들어 동탄역 주변에 집을 구할 때 동탄역에서 걸어서 500미터인 지역을 원으로 그린 후 그 중에서 가장 가격이 싼 (현재 가장 저평가 된) 아파트를 사면 됨.
*매매가가 높은 부동산을 마련했다고 성공적으로 투자했다고 할 수 없다. 내가 가진 소액으로 투자할 수 있는 물건을 찾아내어 작게 나마 수익을 낼 수 있다면 그것은 어마어마한 능력이 되고 경험적 지식이 된다.
*3년 간 열심히 사고 팔기를 반복해서 얻은 수익보다 하나의 물건을 매입한 뒤 계속 보유해서 얻는 수익이 더 큰 경우가 많다.
*믿음의 능력- 투자는 물론 어떤 일을 하든 그 근간에는 믿음이 있어야 한다. 내가 부동산으로 많은 수익을 얻을 거라는 믿음을 가져야 한다.
*내게 없는 재능 때문에 괴로워하지 마라. 나에게 없는 것에 집중하지 마라. 인간이 가진 수많은 능력 중 누구에게나 뛰어난 부분이 있고 부족한 면이 있다. 나에게 있는 재능을 가만히 살펴보라. 여기에 집중해 이를 활용하여 적극적으로 살아가라.
*재테크의 기본은 '절대 잃지 않는 것' 투자한 상품의 가격이 하락하는 일은 절대로 있어선 안된다. 안전성 투자의 제 1원칙으로 삼아라. 그리고 적성에 맞는 직장에서 열심히 일을 하며 아끼고 저축한 돈으로 꾸준히 투자한다면 누구나 부자가 될 수 있다는 사실을 기억하라.
1)플러스 자산이 많아야 한다. - 부동산임대수익, 주식의 배당금, 책의 인세, 로열티 등 내가 없어도 운영이 되는 사업장과 시스템이 많아야한다.
2)마이너스 자산이 적어야 한다. -내 자산이 스스로 연 8퍼센트(현재 이자율 더하기 4%/20년1월 현재 2.6%+4%=약 6.6%)의 최저수익을 능가할 수 잇는 자산으로 변하게 만들어야 된다.
3) 나 자신을 위한 교육에 돈을 지출해야한다.
4) 만족과 절제를 알아야 한다.
5) 구제하는 삶을 살아야 한다. 어느 정도 여유가 생기게 되면 앞만 바라보지 말고 옆과 뒤를 둘러봐야한다.