오늘은 꽤나 복잡한 날이 맞나보네요.
제 블로그에서 댓글로 싸우는 걸 보게 될줄은 생각도 못했는데,
7년만에 처음으로 그 어려운걸 보게 되는군요.
참고로 말씀드리자면,
제 블로그에서 싸우시면 당연히 삭제와 차단 또는 신고의 대상이 되십니다.
또한 정치 종교 이데올로기 예의없는 댓글 반말 성의없는 댓글도
모두 수위에 따라서 삭제되시거나 차단이 되십니다.
제가 부동산 주제를 다루기에 현정부에 대한 비방을 하면
삭제나 차단이 안되는줄 알고 계신분도 있으신듯한데 당연히 삭제와 차단의 대상입니다.
제 블로그에서 부동산 관련 정책은 다뤄도 정치는 다루지 않습니다.
십년전 아기곰카페에서 탈퇴한 이유중 하나도 정치로 싸우는 모습을 보기 싫어서였습니다.
반박댓글도 꽤 높은 확률로 삭제되거나 차단이 되시는데,
이유는 간단합니다.
저처럼 부동산의 구조라는 것 하나만을 두고 십년을 넘게 하루에 열시간씩을 공부한 사람은 거의 없을겁니다.
그렇다면 최소한 써놓은 글을 이해하려는 노력은 해주시고 반박을 하는 것이
한분야만 공부한 사람에 대한 기본적인 예의라고 생각을 합니다.
공예 예술 스포츠 그 어느 분야라도 그 분야에서 십년넘게 한우물을 판 사람에게
그 분야에 대한 반박을 하려한다면
최소한의 글을 이해하려는 노력은 하신후에 반박을 하는 것이 맞다고 봅니다.
그러한 노력을 하기 싫으시다면 댓글을 달지 않으시면 됩니다.
그리고 실제로 질문을 하시는 것 정도는 가능해도 반박을 하실 수준이 되시는 분은 별로 없으실겁니다.
저와 생각이 다르시다면 어쩔수없는 일이겠지만,
저는 그렇게 생각을 하며 이곳은 제 집과 같은 곳이기에
제 집에서는 제가 규칙을 그렇게 정하도록 하겠습니다.
이렇게 적어는 두었지만, 참 만감이 교차를 합니다.
2015년에 제가 처음으로 밴드를 열고
천명 채팅방 3개를 열어서 24일간 밤을 새며 부동산에 대한 말씀을 드린적이 있습니다.
그때를 기억하시는 분이 계시겠지만
당시에 가장 크게 걱정을 했던 부분은
앞으로 부동산 시장은 상당히 긴 상승장을 맞이할수밖에 없는데,
그 긴 기간동안에 맞게될 높은 상승폭을 어떤식으로 막을수 있을것인가, 에 대한 것이었습니다.
지금까지의 지표를 살펴보면 상승폭은 상승기간에 정비례하며
또한 시간이 지날수록 상승폭이 커지는 모습을 보입니다.
상승장이 진행되면서 상승폭이 점점 적어지는 경우는 발생한적이 없습니다.
유동성장세로 들어서서, 그냥 쉽게 말해서 너도나도 부동산 매입에 뛰어들기 때문입니다.
상승폭이 상승기간에 비례하고 또한 나중으로 갈수록 확대된다면,
이번장은 정말 무서운 모습을 보일수밖에 없는데
이를 어찌 대처할것인지, 그걸 대처할 방법이 없다면
결국은 근로의욕을 떨어뜨리고
집을 가진자와 못가진자의 극심한 갈등이 발생할 수 밖에 없다는 점이 가장 큰 걱정거리였습니다.
지금으로부터 5년전에 드렸던 말씀인데
그것들이 하나둘 실제로 드러나고 있습니다.
믿으실지 모르겠지만 주택을 못 가진 분들의 분노를 이해하는 편이며
또한 이런 부동산의 상승이 국가에 도움이 된다고 생각을 하지도 않습니다.
제가 맨처음 블로그를 열면서 드렸던 말씀도
여러분은 잘 안보이실지 모르겠지만 제 눈에는 앞으로 나타날 일들이 너무나 명확히 보여서
블로그를 열고 이웃을 300분 정도만 모이면
그 분들에게나마 이 위험한 시기에 낙오되지 않으시도록 도움이 되고 싶다고 말씀을 드렸습니다.
개인적으로 부동산이 상승하길 바래서 부동산 상승을 말씀드리는 것이 아니라
부동산이 상승하는 것을 알고 있기에 그것이 사실이기에 말씀을 드리는 것 뿐입니다.
그리고 여기서 더 무서운 문제는 올해부터는 이것이 수도권의 문제만이 아니라는 것입니다.
많은 분들이 오해를 하시는데 부동산에서는 절대적기준이 되는 가격이란것이 없습니다.
이 말은 여러가지 의미로 쓰이지만
지금의 시기에서는 아무리 많이 올랐어도 상승을 할 환경이 조성되면 상승을 한다는 뜻으로 보시면 됩니다.
그리고 지금 수도권에서 나타나는 이러한
주택의 소유 유무에 의한 갈등이 지방광역시를 넘어서 기타지방의 중급 도시에까지 나타나게 될것이라는 것은
생각해보면 참 무서운 일입니다.
고리타분할지 몰라도 저는 자본소득이 너무 극대화되면
근로의욕을 떨어뜨려서 바람직하지 않다고 생각을 하는 편입니다.
하지만 그렇다해서 알고있는 사실을 아니라고 말을 할수도 없습니다.
최소한 저는 저를 학자라고 생각을 하기에 그건 제 정체성을 버리는 길이기에 올바르지 않은 일입니다.
제가 정치를 한다면 그렇게 말을 할수도 있겠죠.
한가지만 더 말씀을 드리자면,
지금부터 발생하는 상승은 과잉유동성에 의한 과열구간인 것은 맞기에
과잉유동성이 회수되는 사건,
이를테면 금리인상등이 발생한다면 꽤 큰 하락의 위험성을 동반하는 것도 맞습니다.
유주택자나 무주택자나 자본소득자나 근로소득자나 참 모두 어려운 시기입니다.
이런 큰 하락이 발생하면 이번에는 무주택자 분들이 좋아하시겠지만
최소한 수도권에 있어서는 그 유동성 회수로 인한 하락이 가능한 기준이 너무 높아져 있어서
쉽지는 않습니다. 아니 몇년안에는 거의 어렵습니다.
몇년안에 이것이 가능해지는 방법이 하나 있기는 한데,
그것은 주택의 가격이 상상이상으로 상승을 하는 방법입니다.
그럼 결국 아무런 방법이 없다는 것이냐, 라고 비난을 하실수 있는데,
위에 언급한 사실을 사실이라고 받아들이실 아량이 있으시다면
당연히 그 해결 방법도 찾을수 있습니다.
이 또한 백번쯤 말한듯 한데,
올해 전국 주택의 가격이 모두 상승할것이라 전망하는 이유는
가장 직접적으로 입주물량의 감소와 과잉유동성이 만나서 전세가 상승을 만들어 내기 때문입니다.
즉 주택가격의 하락을 만들어 내는 방법은 있습니다.
주택정책의 촛점을 부동산 시세차익이 아닌 임대수익에 맞추는 것입니다.
주택의 가격이란 것은 종속변수로 결과입니다.
결과를 움직이기 위해서는 그 원인을 바꿔야 합니다.
결과를 움직이기 위해서 자꾸 같은 레벨에서 결과만을 바꾸려니까
오히려 부작용이 나오며 가격이 상승하는 것이죠.
결과를 바꾸기 위해서는 한단계 더 근본으로 내려가서 원인을 건드리면 되며
그 방법은 전세가를 안정시키는 것입니다.
전세가를 안정시키기 위해서는 투자자의 유입을 끌어내야 합니다.
지난장의 부동산 가격이 하락할때 강남의 신축 전세가가 얼마였는지 아시나요?
모르시는 분은 2010년도경 잠실 신축 아파트 전세가를 한번 찾아보시면 깜짝 놀라실 겁니다.
부동산시장의 상승은 투자자의 유입을 이끌어내고
투자자의 유입은 과다물량을 이끌어내고
과다물량은 부동산 가격을 하락시킵니다.
매수가 없는데 공급이 나올것이라는 생각이 잘못되었다는 것은
그냥 과거 하락기에 공급량이 얼마나 줄었는지 통계청 지표를
5분만 시간내서 찾아보시면 바로 알수있는 일입니다.
사실은 그냥 사실대로 받아들이셔야지 현실을 이해할수 있고
현실을 이해해야 해결책이 나오는 것입니다.
저는 5분만에 알수 있는 사실을 가지고 논쟁을 할만큼 한가하지 않습니다.
그래서 부동산 정책은 투자자를 끌어들이면서
가격은 크게 오르지 않는 상태를 유지시키면 가장 좋습니다.
투자자 유입이 안되면 가격상승이 나오며
가격상승이 크게 나오면 투자자 유입이 커지며 공급량이 과다해져서 과다 하락이 나옵니다.
이걸 우리가 흔히 거품 붕괴라고 하는 것이죠.
개인적으로 거품이나 심리적 요인과 같은
신경성질환처럼 아무데나 같다 붙일수 있는 책임회피형의 어정쩡한 단어는 좋아하지 않습니다.
그럼 투자자의 유입을 적당히 끌어내서 지속적인 공급은 유지시키면서도
사회갈등이 일어날만한 지나친 상승은 막을수 있는 방법이 무엇인지를 생각해낼수 있다면
그것이 현시점에서 부동산 정책의 정답이 될것입니다.
그리고 그 정답을 우리는 이미 알고 있습니다.
제가 현 정부의 정책에 대해서 시기적으로 역부족인 부분이 많기에 그다지 비판적이지는 않지만
단 두가지만은 두고두고 아쉽습니다.
그 두가지중의 하나가 바로 위에 말한 부분입니다.
아시는 분도 계시겠지만 현정부에서 부동산 정책을 총괄한
김수현씨가 제2저자로 참가한 꿈의 부동산 정책을 찾아서 라는 책을 보면
독일의 부동산 구조를 매우 이상적이라 말하며,
또한 현재 우리나라 부동산의 롤모델도 독일입니다.
독일이 왜 롤모델인가하면 자가와 공공임대 그리고 민간임대가
적당히 균형을 맞추고 있어서 부동산 가격도 상당히 안정적이라 보기 때문인데
이에 대해 설명하자면 또 한참이니 간단히 말씀을 드리자면
여기서 가장 눈여겨 봐야 할것은
민간임대 즉 다주택자와 임차인의 관계입니다.
어차피 자가는 다른 나라도 비슷하고 공공임대도 마찬가지로 비슷합니다.
우리나라도 자가소유가 상당히 높으며
(우리나라 지방의 자가소유율은 그 책에서 말한 상한선을 넘어선 수준입니다)
공공임대도 많이 보충해서 이제 어느 정도의 수준은 됩니다.
문제는 이 민간임대인데
아무리 귀를 막고 주장하셔도 사실은 사실이라서
다주택자가 민간임대를 공급하는 것은 모든 나라가 마찬가지입니다.
그런데 여기서 독일의 경우는 민간임대 시장이 매우 안정적이라는 것이죠.
안정적이라는 것은 위에서 말씀드렸듯이
투자자가 민간임대 시장으로 들어올만큼의 수익이 나온다는 뜻이며
반대로 지나친 상승은 나오지 않는다는 것입니다.
어떡게 그럴수 있을까요?
제 생각에 그 대답은 부동산의 촛점을 시세차익이 아니라 임대소득으로 돌리는 것입니다.
적절한 임대소득이 나오도록 정책을 펴게되면
늘 지속적인 공급이 나오는 것이 가능하며
지속적인 공급이 나온다면 안정된 공급이 나오기에 임차인의 주거가 안정되어서
부동산의 가격도 좀 더 안정적으로 만들어 갈수가 있습니다.
우리나라도 몇년전 임대사업자에게 여러가지 혜택을 주면서 유인책을 편 이유가 바로 이 때문인데
문제는 시기가 시기인지라 부동산 가격이 상승하면서
임대사업자가 오히려 지탄의 대상으로 되어 버렸습니다.
그러면서 오히려 임대사업자의 혜택이 줄고 임대료 상한제와
여러가지 규제가 강화되는 방향으로 나가게 됩니다.
참 안타까운 일인데
독일의 경우도 임대료 상한제가 있지만 그 범위가 매우 넓으며 또한
여러가지 세금이나 기타의 지원도 있습니다.
즉 임대주택을 공급하는 사람들의 역할을 인정을 하는 것이죠.
부동산 투자의 목적이 시세차익이 되면 공급량이 널을 뛰기에
하지만 부동산 투자의 목적이 안정된 임대수익이라면 공급량도 안정적이고
또한 자본은 있지만 일정 소득이 없는 노인층에게 자본을 통해서 일정 소득을 줄수 있고
자본은 없지만 일정 소득은 있는 젊은 층에게 큰 자본없이 안정된 주거를 공급할수 있습니다.
그렇기 위해서는 임대료 상한선을 임대료수익을 해치지 않을 정도로 주어서
투자금의 유입을 끌어들이며 지속적인 공급을 만들어내고
대신에 주거안정을 위해서 갱신권등을 부여하는 방법을 사용할수가 있게 됩니다.
2017년 대선때 정권이 바뀌면 부동산정책도 다 바뀔텐데,
다른것은 몰라도 이 임대수익형 투자를 활성화해서 지속적인 공급을 끌어내는 것은
매우 중요하니 뉴스테이만큼은 지속적으로 해주셨으면 좋겠다, 라고 말씀을 드린 것이 이런 이유 때문입니다.
집은 사는곳이고 홈인데,
자꾸 집을 돈으로 보게 되면 부동산 가격의 움직임에만 시선이 머물게 됩니다.
부동산 가격은 결과이기에 결과가 아니라 원인에 해당하는 주거안정에 촛점을 맞춘다면
직접적으로는 임대수익형 투자를 불로소득이라 볼게 아니라 권장한다면
그 임대수익형 투자의 결과는 2년뒤의 공급량으로 나타날 것이며
그 공급량이 결국은 시장의 안정을 가져오는 초석이 될것입니다.
제가 순망치한이라고 말씀은 드린 이유는 다주택자를 변명하기 위한것이 아니라
그것이 그냥 사실이기 때문이며
사실을 사실로 받아들일때에만 해답을 찾을수가 있습니다.
안정된 민간임대가 부동산 시장의 안정의 키포인트라는 것은
김수현씨가 제2저자로 참가한 꿈의 부동산 정책을 찾아서 라는 책을 읽어봐도 알수가 있으실 겁니다.
그리고 앞으로 한동안은 어쩔수없이 이러한 갈등이 더 커질것입니다.
하지만 같은 사회에서 살아가는 국민들간에 갈등은
이제 그만 생기지 않았으면 좋겠다는 불가능한 바람은 있습니다.
그리고 부동산투자로 수익이 나신 분들에게도 한말씀을 드리자면
시간이 지나면 아시겠지만 자산 가격의 이와 같은 상승속도는
자산 스스로에게도 결국에는 유리한 것이 아닙니다.
제가 종종 부동산에서 물량을 설명하며 희소성이 가치를 결정한다, 라고 말씀을 드리는데
이것은 자산도 마찬가지로 자산이 이러한 속도로 상승하여서 흔해진다면
자산의 절대량은 늘지 몰라도 그 가치가 하락하게 되어서
그러니 현금흐름을 만들어내려는 노력을 해주시기 바랍니다.
제 이웃분들에게 다시한번 말씀을 드리자면,
근로소득에만 의존하시는 분은 눈높이를 낮춰서라도 실거주주택 하나 정도는 있으셨으면 합니다.
특히 수도권은 어쩔수없이 몇년간은 자산의 뻥튀기 기간이니 소외되지 않으셨으면 좋겠습니다.
또한 자본소득에만 의존하시는 분은
당장 큰폭의 자산상승에만 흐뭇해하지 마시고 자산의 가치가 하락한다는 것
그리고 결국 이 속도로 자산가격이 상승한다면 자산의 현금창출 능력은 제로에 수렴해서
자산이 자산이 아닌 시기가 될 가능성도 꽤 있다는 것을 기억하시고
근로소득과 같은 꾸준한 현금흐름을 만들어낼수있는 방법을 찾으셨으면 좋겠습니다.
어쩌면 나중에 더 위험한 부류는 자본소득에만 의존하는 분들이 되실수도 있습니다.
어쩌다보니 새벽3시가 넘었네요.
내일은 좀 차분한 하루가 되었으면 좋겠습니다.