Q. 너무 호가에 산 건 아닌지 불안해요.
원리는 지혜이고 투자 노하우입니다.
재개발 지식이 많이 없다고 하더라도
2. 재개발 투자는 확실한 수익을 보고 투자하는 것이다.
재개발 투자는 단기적, 중기적 투자하는 것이
3. 적정 프리미엄을 이해해야 진입 시점을 알 수 있다.
단계별로 시간이 지날수록 가격이 올라간다.
나이가 들수록 사회에서 쓰임새가 약해진다.
선수들은 <조합설립 인가> 전에 들어가려고 한다.
중요한 것은 시간이 지날수록 가격이 오른다.
분양권: 청약에 당첨되면 건설회사로부터 아파트를 공급받을 수 있는 권리를 얻는다.
조합원 분양가격 - 권리가액 = 차액만큼 돈을 내야 하는 것 (분담금)
법인으로 투자하는 경우 대출이 안 나온다.
3.3억 (조합원 분양가 ) - 1.5억(감정가) = 1.8억 (분담금)
Q. 우리는 얼마의 확정수익을 얻고 가는 것일까요?
프리미엄은 별도로 내가 지불하는 것.
감정가 1.5억 + 1억(분담금) + 7천(프리미엄) = 3.2억
가장 좋은 것은 일반 분양가보다 저렴하게 사는 것.
* 조합원 분양가와 일반 분양가 차이가 많이 나는 구역이 좋다.
재개발은 수학적으로 계산해보면 딱딱~ 나온다.
주택이 허물어지기 전/후에 따라 취득세가 달라지고
이런 것들은 부동산 사무실에 전화하면 알 수 있는 내용이다.
분양권 상태에서 P가 1억이 붙는 경우도 허다해서
@ 사업시행인가: 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을
1) 묶이지 않는 투자 : 사업 구역 지정부터 실제 건축하고 분양하고 입주하기까지 10년이상. 사업이 무산되지 않은 정도의 단계에서 매수. 초반에 매수 후 몇 단계 후에 P를 받고 매도하는 것도 방법
1) 주택재건축 사업 : 정비기반 시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업. (2015년 재건축 가능 연한 40 --> 30년으로 단축)
(팁) 도시 및 주거환경 정비기본계획 vs 지구단위계획
1) 도시 및 주거환경 정비 기본계획 : 이것은 어떤 구역의 정비 사업에 대해 지자체가 기본 방향과 목표 등을 제시해주는 종합 계획, 50만 명 이상 시 10년 단위로 정비 기본계획하고 5년마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 다음 계획에 반영
▷ 재건축은 정비기반 시설은 양호. 재개발은 정비기반 시설 자체가 불량한 지역에서 진행.
1단계) 정비기본계획-정비구역 승인-추징 위원회 승인
3단계) 사업시행 인가-중전 자산평가-분양신청
4단계) 관리처분계획-이주철거-동 호수 추첨-착공
5단계) 일반분양-준공 및 입주-이 전고 시 및 청산
2) 사업시행인가 : 투자 여부를 결정할 타이밍
4) 일반분양 단계 : 투자 수익이 최종 확정되는 시기
책자를 검토해보는 것만으로도 개략적인 사업성을 가늠해볼 수 있습니다.
1) 재건축 재개발 사업은 절차가 단계별로 진행될수록 매매가가 오르기 때문에
종후 자산평가액이 클수록, 총사업비 적을수록, 종전자산평가액이 적을 수록
일반 분양가가 달라지면 최종 비례율도 달라진다.
토지는 표준지 공시지가를 기준으로 삼은 뒤 각 토지마다 개별 요인 적용해서 평가.
재건축 재개발의 사업성을 분석한다는 것은 결국 부담금이 얼마나 나올지 예측하고,
1) 일반적인 재건축 사업장에서는 공사비 : 기타 사업비 = 75 : 25의 비율이 나타난다.
4장. 재건축 수익률 분석, 단계별로 배워보자