임대차 시장에서 다른나라와 우리나라를 비교하는 것은 뭔가 좀 어색해 보이기는 합니다. 그 이유야 당연히 전세제도라는 것 때문에 그렇습니다.
전세 vs 매매 두가지의 방식이 존재한다는 것은 집값이 내려갈수가 없는 구조일수도 있다고 생각합니다.
- 집을 사기전 목돈을 안전하게 지킬수 있는 방안 ( 물론 깡통전세나 사기,또는 경매가 들어간다면 문제가 될수도 있기에 안전하다고 볼수는 없겠죠)
- 전세대출이 있기에 당장 급하면 집을 안사도 된다 ( 포퓰리즘 정책을 수반합니다. 남의 집 살이 하는 사람 도와준다는 명분)
- 자신이 사는집 말로 투자해도 된다. (전세끼고 산다 : 일명 갭투자)
- 학군수요,직장이동 등 문제가 있을경우 소득에서 월세를 주기에는 아깝다고 본다면 전세제도는 정말 좋은제도라고 생각하는 경우가 많다.
(만일 월세주고 다시 월세 들어간다면 어떨까 ? )
- 나라에서 공공임대주택 열심히 짓지 않는다면 전세제도는 없어지지 않는다. 이건 시장의 구조적인 문제다. 강남에 임대주택 많이 짓는다면 당연히 주민들이 싫어한다. 집값 떨어진다고..
임대차시장 질서와 주택가격의 변화
전세는 과거에 매매로 가기전 목돈을 지키면서도 준비할 수 있는 기반이었습니다. 분양을 받아서 당첨이 된다면 대출을 받아 플러스하여 입주를 합니다.많은 사람들은 좋아합니다. 자신의 집을 가지게 되었으니까요.
하지만 주택공급량이 늘어나면서 집을 여러채 가지는 사람들이 나오기 시작합니다. 실수요자들에게는 역시나 그림의 떡이 될수가 있습니다. 제가 30대때 중고등학생들이 커서 이제는 신혼부부가 되고 집을 구하려 하지만 그들에게는 처음부터 집을 사려고 모으지는 않았을 것입니다. 돈이 많은 지역분들은 상속이나 기타 부모님들이 도와주니 쉽게 살수도 있겠죠 .
결국 전세제도는 없어질수가 없는 제도 일수도 있습니다.
하지만 바꿔 생각할때 처음부터 아예 월세를 살면 어떨까요 ? -> 바로 공공임대주택의 활성화겠죠. 그게 아니라면 민간 임대차 시장의 활성화 입니다. 시장 자체가 경쟁을 통하여 월세가 떨어질수도 있다면 좋겠죠. 전세와는 또 다른 성격입니다. 전세는 가진자가 더 가지게 될수도 있습니다. 이로인하여 떨어져야 할 전세가는 안떨어지고 되려 매매가를 부추기는 갭투자가 성행합니다.
인천의 모지역을 가보았습니다. 오피스텔을 많이 짓다보니 전체적인 임대료가 떨어져 있습니다.
수요자들은 신축이 들어서면 옮겨갑니다. 이말은 새로운 지역에 건물을 짓게 된다면 그린벨트 해제하고 아주 싼 땅에 아파트를 많이 짓고 싸게 공급할수가 있으나, 서울자체는 그렇게 되지 않습니다. 외곽쪽에서는 비싼보상금 물어주고 지을수 있는 건 뭘까요 ? 오피스텔이겠죠.
오피스텔은 공급량이 늘어나면서 투자자들의 좋은 먹이감이 됩니다.
건설사들은 아파트건 오피스텔이건 남아돈다면 무이자, 또는 선착순 분양합니다. 물량이 넘칠때 이야기죠. 그렇게 된다면 전체적으로 시세가 안정이 되는 것입니다. 아니 떨어집니다. 결국 시장은 남는 사람이 있지만 또 잃는 사람이 있기에 부동산은 그만큼 좋은 투자대상이 될수가 있는 것입니다.
임대차 시장의 왜곡현상이 부동산시장을 더욱더 굳건히 지켜주면서 무너지지 않는 부동산불패 신화를 만들어 가는 것입니다.
거기다 시장구조의 급속한 변화를 두려하는 나머지 금융권과 건설사를 지켜주어야 하는 위정자분들.. 사실상 2009년 양도세면제 , 취득세 감면을 적용하여 미분양을 밀어내는데 도움을 주었던 정부는 실제 사람들이 혜택을 받았던게 아니고 건설사와 은행 좋은일만 시켰습니다.
임대차시장의 자정기능은 그렇게 시장공급과수요의 대칭으로 인하여 조절되게 되어있지만 지금의 시장기능은 임대시장의 등록을 통하여 공급자체를 차단하고 막아놓았기에 ( 양도세면제로 인한 장기임대주택등록) 새로운 공급을 만들어가야 합니다. 정부입장에서는 안정적인 세수확보를 하면서 다주택자들에게 생색을 냅니다. (저는 분명히 훗날에도 다주택자는 많은 혜택을 줄것이다라고 수년전부터 블로그에 언급했습니다)
이미 우리는 알고 있습니다. 다만 선빵을 가져가느냐 ? 아니면 버스지난다음 손흔드냐 ? 그 차이일 뿐입니다.
세상은 그저 남생각하지 안고 내가 처한 상황을 헤쳐가는 그런 자세가 필요했던 것이지
시간이되면 스마트폰에서 울리는 그런 입금 소리 ..
연예인들이나 돈많은 정치인들이나 상가건물 사서 월세수익 받으면서 노후 생활을 준비한다는데 누가 뭐라 합니까 ? 우리는 그런 모습이 보기 좋아 따라하고 싶은 것입니다.
간단한 논리죠. 지을수 있는 곳에 많이 지어놓으면 당장은 땅값이 올라 보상해주더라도 나중에는 안정되는게 임대시장입니다.
물론 시장의 적절한 개입은 필요합니다. 과도하게 막는다면 분명 탈이 나겠죠.
이젠 정부공급+민간공급의 적절한 조화속에 시장의 안정을 기대해야 하는 것입니다.
그런 것을 알고 있는 정부는 시장과의 타협이 아닌 힘을 바탕으로 하는 누르기 작전이 과연 언제까지 가능할까 싶으면서도 나름 그 속에서도 초양극화로 만들어가는 장악능력에 혀를 내두릅니다 .
힘의 논리가 아닌 질서는 언젠가는 시장 논리에 의하여 자정기능을 갖추어야 하는 것인데 지금의 대한민국 임대차 구조는 해결될수가 없는 상황이라 판단하고 집값은 그로인한 왜곡현상에 시달립니다. 단 배후세력이 없는 시장과 지역은 결국 균형가격에 의하여 안정될 것이라는 게 저의 판단입니다. 32평 집값이 평균 3억인 지역이 있는데 느닷없이 10억이 갈수는 없죠.
물론 그것을 바꾸어 간 것은 서울입니다. 그만큼 서울은 많은 요인과 사람들이 개입되어 있죠.
언젠가는 비싼지역은 반전세 -> 월세로 가야 하는게 맞는거 아닐까 싶네요. 전세를 갈수 있도록 만들어준다면 아마 집값은 내려가기 힘들것입니다.